商品房还贷方案设计

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商品房还贷方案设计 # X+ s4 p# f( d6 a # l* ?; D1 {3 ]; T% E+ j近些年来，我国商品房销售火爆。由于升值潜力大，不少人愿意投资于房产。但是，高位的房价又迫使大多数人不得不向银行贷款。然后，用按揭的方式逐月偿还银行贷款额。注意：向银行借贷时间必须以年为单位，如1年、2年、3年.…等。 第一问：2007年9月1号，武汉市某高校教师王先生到武汉某商品房去看房，销售小姐向他推荐等额本息还款方式，并给他一个银行还贷明细表。这个明细表给出了若向银行借了1万元钱、不同年限的等额房贷还款额。王先生不知还款公式怎样写，请你给出等额本息房贷还款公式，帮王先生解惑。如果向银行借1万元，借10年。请详细计算逐月还完1万元后，总共向银行还款的总额以及逐月被银行拿走的利息钱。 资料：等额房贷 ! _8 h, |1 p! i特点：住房商业贷款中最基础、最普遍的品种。顾名思义，等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”，直到付清所有的本金和利息；适合人群：等额房贷比较适合收入稳定的工薪阶层。 表1 借银行1万元为例每月等额房贷还款明细表 # N* R3 L z! P" r年限 实际还款年利率% 月利率% 月还款（元） 1 5.508 0.4590 858.40 2 5.508 0.4590 440.99 d1 N4 q' N9 m, h) L- c8 W" K3 5.508 0.4590 302.00 4 5.508 0.4590 232.60 5 5.508 0.4590 191.05 10 5.7375 0.478125 109.71 % x1 `' @) I4 I, k! i15 5.7375 0.478125 82.97 / r d1 }% C6 Y$ a- S$ d20 5.7375 0.478125 70.14 第二问：王先生看中了一套135m2、单价为3230/m2的房子，准备9月10号前成交。他们家每月收入5600元，每月家庭开销在1500-3000元之间服从均匀分布，每年还有3万元的年终奖金。这时候王先生手头有15万元的可支配的现金，现在请你建立一套详细的购房与商贷快速计算还贷数学模型，并为王先生设计还贷方案而且要指出每月的家庭开销上限（注：首付不得低于20%）。 第三问：但事情有变：2008年3月10号，王先生经多方筹措，借到了无息的款项20万（包括年终奖金3万），准备提前还款，但其外甥A此时在本地购买了总房价为20万的房子，但首付不得低于40%，但外甥A手头只有可支配现金5万元，每月全家收入3500元，每月家庭开销在1500-2000元之间也服从均匀分布。她来向王先生借钱买房，王先生很为难，但此时，聪明的王夫人给出了一套新方案，使两家人购房均欢欣鼓舞，你能给出这个新方案吗？ 第四问：但这事还未开始实施就被王先生其他五个外甥知道了，均想加入这一方案，并准备在3月份都购买房子，他们购买房子的总价以及他们的经济情况见表2。那么，王夫人怎样设计这7套房子的购房还贷及每个家庭的每月开销上限呢？请你帮她拿出详细的方案。即每套房子向银行贷款多少年、多少钱、是否提前还款及还款多少、总共向银行交了多少利息钱、这种方案总共节约了多少钱等等。 ' I; f' o: j+ F5 F5 M# D, D% S* j表1：借银行1万元为例每月等额房贷还款明细表 购买房子的 总价 手头可支配的现金 每月开销（均匀分布） 每月家庭 总收入 首付最低比例 年终奖 7 s" v% Y G% C外甥B 35万 15万 1500-2000元 5000元 30% 2万元 外甥C 30万 20万 1200-1800元 4000元 30% 0万元 # K" v+ ]7 i( @) h5 C+ s8 s, z4 G外甥D 15万 10万 1000-1500元 3500元 40% 3万元 ' X, w& I n% ]" P1 G$ M外甥E 25万 8万 1200-1500元 4500元 30% 0万元 n# [/ {6 e( r4 z$ Z外甥F 20万 9万 800-1200元 3000元 40% 5万元 第五问：王先生拿到方案后，觉得应该多向银行借钱，想把尽量多的钱拿出来投资三个项目，但遭到其他人的反对，你支持王先生的观点吗？请说明理由。如果你支持王先生的观点，问最多可拿多少钱投资这三个项目，各投资多少？ 表3 三种项目（甲、乙、丙）12年中后一年相对于前一年资产每年的增长情况 4 G1 e H5 J( ] r; W) i年份 项目甲 项目乙 项目丙 1996 1.300 1.225 1.149 1997 1.103 1.290 1.260 * P8 _+ ]+ w3 B5 y& ?) U% c1998 1.216 1.216 1.419 8 Y# P- a# A' V: {& g1999 0.954 0.728 0.922 ; W6 Q. k* T$ A) J. s2000 0.929 1.144 1.169 2001 1.056 1.107 0.965 9 Y h2 D- f2 D# |7 r) w2002 1.038 1.321 1.133 ) `. x" }& @' P' }; ~2003 1.089 1.305 1.732 2004 1.090 1.195 1.021 7 _$ X( h+ k7 b8 c) j7 X( Q) c: Y0 l$ V2005 1.083 1.390 1.131 2006 1.035 0.928 1.006 n7 Y4 | m/ Z% n& b2007 1.176 1.715 1.908 注：例如1996年项目甲1.300的意思是：1996年项目甲的最后资产是1995年最后资产的1.3倍，其他类推。